부동산 면적 계산 방법과 면적 기준, 선순위 임차인에대한 권리분석(대항력)

부동산 등기부 제도

각 부동산마다 장부를 만들고 등록, 관리하는 제도

등기부의 종류

1. 토지 등기부

2. 건물 등기부

• 집합건물
  • 아파트, 오피스텔, 다세대 주택 등 1개 동의 건물이지만
    호실별로 개별 등기가 가능, 거래가 가능한 건물(건물+대지권 set)
• 일반건물

등기부의 구성

1. 표제부

• 집합건물의 경우
  • 전체 건물의 표시 표제부
  • 해당 호실의 표시 표제부

2. 갑구

3. 을구

4. 요약

부동산 면적 계산 방법과 면적 기준

면적 계산

1. 제곱미터를 평으로 환산하기

• 정식
  • 1m2 = 0.3025평
  • 예> 250m2를 평으로 환산
    • 250 * 0.3025 = 75(평)
• 간편
  • 제곱미터에서 1의 자리를 반올림 후 남은 수에 3곱하기
  • 예> 250m2에서 1의 자리인 0을 반올림 후, 남은 수인 25에서 3을 곱함
    • 25 * 3 = 75(평)

2. 평을 제곱미터로 환산하기

• 1평 = 3.3m2
  • 예> 100평을 m2로 환산하면,
    • 100 * 3.3 = 330(m2)

3. 1평을 쉽게 측정하는 방법

• 1평 = 가로, 세로 1.82m2
• 1평 = 성인 한 명이 가로, 세로로 누울 수 있는 정도
• 1평 = 두 팔을 벌려 가로, 세로로 쟀을 때의 넓이

면적 기준

1. 전용면적

• 현관으로부터 시작되는 실내면적 전체
• 방, 거실, 주방, 화장실
• * 발코니 면적 제외

2. 공급면적

• 전용면적 + 주거공용면적을 합한 면적
• 주거공용면적 = 계단, 엘레베이터, 로비
• *우리가 흔히 말하는 27평형, 33평형 등은 공급면적을 말함
• *공매에 나오는 아파트는 전용면적 기준!

선순위 임차인에 대한 권리분석(대항력)

선순위 임차인 판단 방법

온비드 물건 검색 -> 압류재산 정보에서

1. 임대차 정보 확인
2. 등기사항 증명서 주요정보 확인

대항력 분석

1. 임차인 없음

• 인수되는 권리 없음

2. 임차인 있음, 근저당 있음(임차인 전입일이 근저당 설정일자보다 빠름)

• 선순위 임차인의 보증금을 감안해서 경매에 참여하도록 한다.(낙찰금액에서 임차인의 보증금을 더한 금액을 최종 낙찰금액으로 판단한다.)

1. 임대차 방법
   • 전세권 설정
     • 전세금을 돌려받지 못하면 경매 신청도 가능
     • 담보권 설정과 동일한 성격
   • 전세권 설정 하지 않음(흔히 말하는 주택 임대차 계약)
     • 등기하지 않는 전세계약, 임대차 계약, 반전세, 전세, 월세, 사글세
     • 임대차보호법에서 선순위 임차인에게 대항력과 우선 변제권을 인정
2. 대항력
   • 임차인이 임대차 계약을 한 이후에 공매나 경매로 임대인이 바뀐다 할지라도 새로운 계약을 하는 것이 아니라 기존 임대차 계약에 따라 계약기간과 보증금을 바뀐 임대인에게 주장할 수 있는 법률상의 힘
     • 대항력의 요건
       • 주택의 인도 -> 이사를 들어갈 때
       • 주민등록 -> 전입신고 완료(*중간에 주민등록 이전하면 대항력 유지 안됨)
   • * 오래된 주택의 경우, 계약서상의 번지 동호수와 등기부나 대장의 번지 동호수가 일치하지 않을 수 있음. 신축 건물의 경우에도 간혹 그런 경우가 있음. 확인 필요!!!
3. 대항력 효력 발생 시기
   • 전입신고 다음날 0시 이후