공매 고급정보 3가지
1. 공매는 재건축을 이긴다!
1) 투기과열지구 내에서 조합설립인가를 받은 아파트를 매수 매도 하는 경우에는, 매수하는 입장에서는 조합원 지위승계 여부가 매우 중요함
* 조합 설립인가?!
부동산 정비사업 목적을 위해 지자체장에게 인가를 받는 절차
- 조합원 지위승계가 가능한 물건은!!!
- 투자 가치가 높다
- 찾는 사람이 많다
- 인기가 좋다
2) 조합원 지위승계 조건1
- 보유기간: 10년 이상
- 거주기간: 5년 이상
- 1가구 1주택
- * 위 조건에 해당하는 사람에게 부동산 매수시 조합원 지위 승계 가능!
3) 조합원 지위승계 조건2
- 투기과열지구 내 조합설립인가를 받은 구역 내 아파트를 공매로 취득하는 경우에도 조합원 지위승계 가능!
- * 해당 지자체에 승계 가능여부 문의 필요!
2. 토지거래 허가구역(토지거래 시 허가 필요)내 토지를 공매로 낙찰 시 토지거래 허가가 필요 하지 않음
3. 선순위 임차인 + 전세권자의 지위를 동시에 갖는 경우에는 두 가지 권리 모두 행사 가능!
선순위 임차인의 권리
1. 대항력
1) 주택의 인도를 마치고, 전입신고를 하면 그 다음날 0시부터 대항력 인정
2) 낙찰 받은 사람에게 보증금과 계약기간을 주장 가능한 법률상의 힘!
2. 우선변제권
1) 임차인이 살고있는 집이 공매나 경매로 매각되었을 경우, 환가대금에서 보증금을 제일 먼저 확보 할 수 있는 권리
2) 대항력과 확정일자를 모두 갖췄을때 그 효력이 인정 됨
3) 확정일자는 임대인과 임차인 사이에 임대차 계약이 체결된 이후에 위변조 등을 막기 위해서 확정일자 도장을 찍은 그날 임대차계약을 확인하는 과정!
* 확정일자는 가까운 주민센터 방문해서 받을 수 있음
* 확정일자를 받은 계약서를 분실 혹은 멸실 시, 주민센터에서 확정일자 내용 확인 가능
4) 우선변제권의 효력 발생 시점: 전입신고를 마친 그 다음날 0시부터 효력 발생
5) 우선변제를 실제적으로 받으려면, 우선변제의 요건을 모두 갖추고 배분요구 종기일까지 유지하고 있어여 함