권리분석 이란??
1. 의의: 경매물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야 되는 권리가 있는지 여부를 확인하기 위한 철차
2. 사전에 위험요인을 찾고 피할 방법을 알아보는 절차
3. 선순위 저당권자의 저당권 설정일과 선순위 임차인의 전입 신고일 두가지 중에 선착순을 찾는 게임
* 임차인의 전입신고일이 더 빠를 경우, 임차인이 보증금 다 배분 받지 못하면 낙찰자가 책임을 져야 한다. 임차인은 보증금을 전액 반환 받을때까지 해당되는 주거지에서 거주할 자격이 주어진다.
압류재산 이란??
1. 세금을 체납해서 압류처분을 받고 공매장에 나온 물건
1) 경매 물건과 성격 동일
2) 경매 물건 분석하듯 권리분석 필요
농업진흥지역 내의 ‘전’의 낙찰시 주의사항
1. 농지원부(농지대장) 필요, 사전에 농사를 짓고 있는(1,000m2 이상, 소유 및 임대) 사람만 입찰 가능
2. 농취증 발급여부 확인!
사지 말아야 할 땅 10가지
1. 부정형 토지 = 못생긴 토지
1) 땅 모양이 좋지 않거나 도로와 접한 면이 적으면 개발&건축이 어려움
2. 개발제한 구역 내 토지
1) 개발제한 구역 의미: 도시주변 자연환경보호를 위해 지정된 녹지
2) 개발제한 구역으로 지정되면 다시 해제되기 어렵고, 보상받기도 어려움
3. 맹지
1) 토지를 개발하거나 토지에 건축을 하려면 도로는 반드시 필요
2) 도로와 접하지 못한 맹지는 미래가 없는 땅.
3) 맹지 해결 방법
(1) 도로와 접한 인근 토지 매입
(2) 구거를 도로로 이용
4. 보전 산지
1) 자연환경 보호를 위해 지정한 지역, 거의 개발이 불가능함
5. 비오톱 등급 토지
1) 야생동물 서식지 보호를 위해 지정한 지역, 역시 개발이 불가능함
6. 선하지(고압선 아래에 있는 땅)
1) 활용도가 거의 없다. 사지말아야 할 땅
7. 인삼밭
1) 인삼이 수확될 때까지 토지이용 불가함(최소 4~6년)
8. 경사도가 심한 땅
1) 지자체마다 다르지만 경사도가 20도가 넘어가면 건축허가가 나오지 않음
2) 설사 건축허가가 나오더라도, 토목 공사비가 많이 나옴
9. 축사 인근 땅
1) 악취, 해충 등 악영향이 큼.
2) 입찰하려는 땅 5킬로미터 이내에 축사가 있다면, 꼭 체크를 해야함
(얼마나 영향을 미치는지 파악하는 것이 중요)
10. 북향 땅
1) 난방비, 채광 등 불편요소가 많음.
꼭 사야할 땅 5가지
1. 전, 답, 과수원, 임야, 잡종지
1) 지금은 농사를 짓고 있지만, 집을 지을수 있는 땅 임
2. 녹지지역 중 자연녹지지역, 관리지역 중 계획관리지역
1) 자연녹지와 계획관리 지역은 개발 될 운명임.
3. 지분토지
1) 지분 토지는 처음부터 시세보다 낮게 평가 됨.
2) 낙찰가도 평균감정가보다 낮음!
3) 낙찰 후 상대 지분권자에게 내 지분 매각 가능
4. 개발예정지역 내에 농업진흥지역의 농지
1) 농지대장(농지원부), 농취증 필요.
2) 경쟁률은 낮고, 수익성은 높음.
5. 지분, 맹지, 분묘기지권, 법정지상권 등 특수물건 중 해결 가능한 토지